徐良緩緩點頭。
“再過十年，內地的房價大概就跟今天的香江差不多了。”
孫振平張了張嘴，最后還是沒開口。
房價跟經濟發展水平息息相關。
他不認為十年后的內地能比得上香江，二十年，甚至三十年還差不多。
徐良沒繼續這個問題，走到沙發旁坐下來。
“三家機構開給恒太的條款你看完了吧？”
“看完了，一如既往的黑。”
在徐良旁邊的沙發上坐了下來，孫振平放下文件后道。
“除發行的優先股要求恒太支付每年5%的股息外，還涉及對賭。
恒太若在2008年之前上市，投資者按照上市發行價計算的最低回報率為30%；此后每推遲半年上市，最低回報率提高10%。
倘若達不到上述最低回報率，恒太的大股東許加印需要向投資者轉讓一定數目的恒太股權，以確保投資者獲得最低回報。
我們如果投資恒太，最低回報率設置可以定低一點，或者取消派發股息要求。
我想，許加印之所以把淡馬錫他們三家的條件告訴我們，所圖的就是希望我們能開出更好的條件。”
徐良微微頷首，投資機構不是開善堂的。
通過他們給許加印開出的這些條款，就能管中窺豹，哪怕是一家準上市公司，沒有話語權的話，還是要讓資本宰割。
“你看第二條沒有？”徐良問道。
“看了，三家機構承諾可以提供一筆5億美金的結構擔保貸款融資，供恒太上市前突擊業績。
但其中1\/3的貸款需于上市后立即歸還，剩余貸款在上市后15個月內還清。
利息或者叫回報率也是真的黑。
19%，完全是高利貸。
不過只要恒太能順利上市，市值較眼下翻個幾倍，那么對于所有人來說，都是大賺。”
徐良點了點頭：“四億加五億，就是九億美金，對我們來說也不算小數目。
不過這么多錢砸在恒太身上，從回報率上講，你覺得值嗎？”
孫振平凝眉思索片刻。
“徐總，漢華現在不缺資金，缺的反而是項目。
恒太算不上s級，但b+級還是夠的。
而且恒太是地產公司，有實打實的資產支撐。
即便碰到房地產回調，恒太破產了，他剩下的資產也足以讓我們收回大部分投資。
從風險上講，他比互聯網公司更小。”
頓了一下。
“徐總，能不能把恒太的項目交給香江辦公室？”
“為什么？”
“我想拓展一下香江辦公室的業務。”
漢華旗下各大辦公室基本都包含風投、私募股權、對沖三大業務。
位于亞洲的漢華各大辦公室還包含投行業務。
但香江太小了，因為港股的關系，私募股權和對沖發展的不錯，但風投很難拿到什么好項目。
恒太的案子雖然不算頂尖，但也不錯了。
不過徐良很快就發現自己猜錯了。
“我打算在香江辦公室旗下成立一支‘房地產機會基金’。”
徐良一愣。
漢華旗下曾經成立過房地產基金，但后來又裁撤了。
孫振平心中有些忐忑。
他也是沒辦法。
在香江這地方，風投基本沒什么業務。
但凡有點好項目都被隔壁鵬城辦公室搶去了。
所以，他只能換條賽道。
“你要學黑石？”
黑石是全世界最大的獨立另類資產管理機構，也提供fa金融咨詢服務。
他們的另類資產管理業務包括企業私募股權基金、房地產機會基金、對沖基金母基金、優先債務基金、自營對沖基金和封閉式共同基金等等。
但他們最為核心的就兩大業務，私募股權和房地產，這兩類基金也是募集規模最大的。
黑石目前資管規模已接近千億美金。
孫振平點了點頭。