全遼志記載是“率田歸屯種，收其籽粒，而各軍余丁又每歲出據以給公上之用。即間有科田起稅，如河濟之例，然總全鎮會之，屯種之田，十而八九矣。”可見在明初，遼東土地的經營形態主要是軍屯，這是明代遼東經濟的重要特征。
當然這個情況到了后來還是有變化，一是遼東經濟的軍事性質日漸削弱；二為遼東經濟的總趨勢是日漸殘破。
遼東經濟軍事性質日漸削弱，主要表現在自永樂初年至嘉靖末年，遼東屯田的日益衰落及軍屯向民田的轉化。這個時期遼東的屯田雖衰落了，但從整體上來說，遼東經濟還在發展。
根據高務實升任巡撫以來查閱卷宗來看，遼東軍屯在洪武末年永樂初年最發展，屯田達兩萬五千三百七十八頃，軍屯占全部耕地的十之八九。永樂十七年年，遼東屯田只有兩萬一千一百七十一頃，較永樂初年減少了四千二百零七頃，減少了百分之十六點五八。
自此以后，屯田數量日漸減少。正德三年，屯田為一萬七千九百三十一頃，較永樂十七年又減少了三千二百四十頃。
不過民田為兩萬一千五百九十三頃，與永樂初年相比增加了一萬五千頃以上。此時屯田只占耕地面積的百分之四十五點三七。
嘉靖四十四年年，屯田額為一萬零九百二十四頃，較正德三年又減少了七千頃。民田為兩萬七千四百九十一頃，較正德三年增加了近六千頃。屯田占耕地面積的百分之二十八點四四，明顯下降。
嘉靖以后，遼東經濟的第二個變化就是日漸殘破。嘉靖年間以前，遼東軍屯雖日漸衰落，但民田卻在不斷增加。然而嘉靖年間以后，軍屯、民田均在日益減少。
比方說去年，也就是萬歷十年，遼東有軍屯八千九百零三頃，民田兩萬四千一百八十八頃，總耕地面積為三萬三千零九十一頃。
這和嘉靖末年相比，軍屯減少了一千多頃，民田減少了三千多頃，總的耕地面積減少了四千多頃。如果高務實的記憶沒錯的話，這種發展趨勢，在原歷史到了萬歷末年至崇禎年間時期，還會更加嚴重，原因多樣，暫時倒沒必要提。
遼東經濟的殘破還表現在大量遼民逃亡。弘治元年，遼民“逃亡日多”。萬歷七年，整個遼鎮“軍民逃亡者半”。
有的“竄伏山東海島漁海以居，率皆避重就輕，往而不返”。有的逃至女真居地，為女真貴族耕種、役使。
歷史上到了最后期，遼東“少壯強勇之夫，亡入建州什四五。”開原道兵備金事潘宗顏寫道“職前往還鐵嶺，一路居民百十為群，或十為伙，無論五六十起，紛紛遮告，泣稱草豆尋買不出，地方所產已盡，兼稱春種俱絕。見今各民糊口無粒”，只好逃亡。
現在的情況還沒有那么嚴重，但也開始有這種趨勢了，尤其是在李成梁執行的作戰思路之下，不怎么“守土”，而是傾向于去攻擊對方的兵馬，這樣就造成一些地區總是受到兵災，經濟方面當然就一日不如一日了。
經濟殘破造成遼民逃亡，遼民逃亡又加速和加重了遼東經濟的殘破。這已經是一個死結，只有改變李成梁的這種作戰思路才行。
遼東的經濟狀況，大體上可劃為三個地區。一是遼河以西地區，這里經常遭到蒙占諸部的侵擾。自山海關以東，寧遠、錦州、義州一帶是“地多沃而反荒”，“村田巳盡”，“三百余里不見村落，近廣寧稍有村落，而三兩落落如晨星。