“保障房項目，為我們精準、快速地鎖定了巨量的基礎客源和人氣。而我們在其周邊配套開發并持有的高端商業地產龍廣場、寫字樓、主題娛樂和高端住宅項目，才是真正的利潤源泉所在。保障房建設本身產生的微薄利潤，甚至可以說，是我們獲取政府優惠政策、優惠地塊以及這項巨大基礎客流壟斷性‘導入協議’所必須付出的……渠道費用！”
“這一套打法！”林火旺絲毫不怕泄露地說道，“不僅僅是建房子，是在造城！以平價甚至微利的保障性住房為抓手，導入人口規模，帶動周邊多元化、高附加值的高端物業開發，形成內部經濟循環和品牌價值高地。
人口的規模效應和龍騰品牌的聚集效應一旦形成，其帶來的長期租金收益和資產升值潛力，遠非傳統‘拿地-蓋樓-賣樓’模式可比。龍騰廣場在哪里，哪里就是核心商圈！哪里就是資產增值的中心！”
麥理浩陷入了沉默。他確實看到了林火旺文件中那些商業配套部分的文字，但在這個年代，他無法徹底理解這種“羊毛出在狗身上，豬來買單”的高維商業模式。
在1970年代末的港島，地產商們的玩法原始而高效：拿下一塊地，修蓋大廈，住宅或商用，進行宣傳，預售樓花，借助持續上漲的房價預期進行炒賣，高價出售。
或者持有高端物業收租，坐享其成。在這個黃金時代，只要擁有足夠的資本和渠道拿到位置不錯的地塊，躺賺幾乎是常態。
就像李嘉城的長江實業，剛剛在地鐵上蓋物業的競標中擊敗置地，中標消息傳出，長實股價便如火箭般躥升。
即使當時長實幾乎“兜比臉還干凈”，匯豐等銀行也毫不猶豫地提供十數億的貸款支持其后續開發。
為何？因為市場認為這是包賺不賠且利潤豐厚的“金蛋”。一切核心都在“地段、開發、賣出
持有”這條簡單價值鏈上。
林火旺現在提出的這套計劃，在麥理浩看來，無疑是畫蛇添足。置地本身坐擁金鐘、中環的核心地塊，只做高端租賃或豪宅開發，利潤足以支撐發展。
為何要費盡心機去涉足那些偏遠土地上的大型平價社區開發，還要搭配巨額投入做商業中心、主題樂園？這成本、這精力、這潛在風險與收益比，似乎完全不成比例。
尤其是那計劃書里保障房項目可憐的利潤數字，簡直就是賠本賺吆喝。只有一種解釋似乎說得通——林火旺在下一盤更大的“非商業”棋局，他想收買民心，博取巨大的社會聲望和草根支持，為自己的商業帝國打下不可撼動的政治根基。
但這樣做的代價……動輒數億乃至數十億港幣的利潤舍棄？麥理浩內心搖頭，覺得這太過瘋狂。
在麥理浩的面前，林火旺當然不會向麥理浩完全展露未來的圖景。
比如品牌聚合效應、長線資產價值倍增、對抗經濟周期的能力以及獲得土地資源的效率優勢。他只需要將未來要做的一些表象邏輯說清楚，然后再順著麥理浩部分“正確”的猜測，去包裝一層合理的商業外衣即可。
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